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1 de Março de 2021

A Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis e da Imobiliária

Everton Melo, Advogado
Publicado por Everton Melo
há 2 meses

O corretor de imóveis tem sua profissão regulamentada pela Lei nº 6530/78, que estabelece em seu artigo que a ele compete exercer a intermediação na compra e venda, locação e permuta de imóveis, podendo, inclusive, opinar quanto à comercialização imobiliária, e por força desta Lei tem o dever de estar devidamente inscrito no seu Conselho Profissional, o CRECI, no mesmo sentido a Pessoa Jurídica prestadora destes serviços.

De outra banda, o contrato de Corretagem, aquele entabulado entre comprador/corretor, vendedor/corretor ou imobiliária é regido pelo Código Civil, sendo assegurado aos consumidores a aplicabilidade das normas de Direito do Consumidor (Lei 8078/90) (REsp 1.087.225);

O Código Civil estabelece o conceito de corretagem imobiliária em seu artigo 722:

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Assim, a corretagem de Imóveis tem o escopo de uma prestação de serviços à uma ou mais partes visando a realização de um ou mais negócios, neste mesmo sentido, o artigo 723 do CC estabelece os deveres do Corretor de Imóveis nas negociações imobiliárias, no exercício das suas atribuições: O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio; ou seja, o Profissional tem o DEVER de realizar a negociação com DILIGÊNCIA e PRUDÊNCIA, bem como, de forma objetiva e sem requerimento prévio, prestar todas as informações inerentes à negociação, complementando-se com o disposto no artigo 20 da Lei 6530/78, que traz as vedações ao profissional, sendo as mais importantes não prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados, ou ainda, violar obrigação legal inerente ao exercício profissional.

Neste sentido, note-se que a legislação prevê normas gerais que devem ser interpretadas em conjunto com os princípios gerais do direito e, em especial, os de direito contratual; isto é, os princípios de boa fé objetiva, autonomia da vontade, equilíbrio contratual e função social do contrato devem ser respeitados pelo profissional; ou seja, dentro da própria norma jurídica, quando se fala em “espontaneidade das informações prestadas” nada mais é que o dever de transparência e probidade na negociação, ou seja, prestando todas as informações do negócio, inclusive quanto à existência de algum impeditivo ou falta de documento que a lei reputa como fundamental, como a existência de gravame na matrícula do imóvel, atraso na obra, falta de inscrição de incorporação imobiliária em empreendimentos na planta (existe disposição específica na Lei), dívidas de INSS relativas ao imóvel, dívidas de IPTU, falta de regularização predial perante os poderes públicos, ou ainda a falta de Habite-se do imóvel, por exemplo.

Outrossim, o princípio da boa fé objetiva leva o corretor de imóveis a prestar todas as informações independente de interpelação, devendo estar dispostas EXPRESSAMENTE no contrato;

De outra banda, o Parágrafo único do Artigo 927 do Código Civil estabelece que aquele que por natureza da sua atividade desempenhada trouxer risco aos direitos de outrem tem o dever de indenizar independente da existência de culpa, sendo responsável objetivamente pelos seus atos. Neste ínterim, o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado à estas relações, haja vista que estabelece e enquadra o Corretor de Imóveis e a Imobiliária como Fornecedora de Serviços, devendo-se garantir a efetiva reparação pelos danos morais e patrimoniais, bem como o dever de informação pelos serviços e produtos comercializados.

Neste Caso, aplicar-se-á o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor:

O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos;

Quando um consumidor busca uma imobiliária ou corretor de imóveis para intermediar uma negociação é, exclusivamente porque, presume-se que estes realizarão todas as diligências necessárias, bem como, prestarão todas as informações acerca da negociação, deixando, quase que na totalidade das vezes, de buscar um auxílio técnico jurídico com um advogado de sua confiança, haja vista que é nesta característica que se baseia a relação cliente imobiliária;

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul estabelece o sentido de que, em que pese o negócio jurídico possa ter algum vício de vontade e ser anulado, há também a responsabilidade da Imobiliária e seus prepostos, neste caso, o Corretor de Imóveis de indenizar em perdas e danos e, inclusive, reparar por danos morais;

Cabe destacar que estas violações são punidas disciplinarmente pelo CRECI, com as mais variadas penas, desde advertência e multa até a suspensão ou cancelamento da inscrição;

Portanto, sempre procure profissionais que tenham uma boa assessoria jurídica de resguardo, ou ainda, contrate um advogado (a) da sua confiança que poderá analisar a negociação com independência e imparcialidade, garantindo a segurança e lisura do negócio;

Everton C. S. Melo

OAB/RS 112.888

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